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不容首付贷换件新马甲重出江湖2018年12月05日 08:50
  据媒体披露,随着楼市调控政策的加紧和新政的实施,以燕郊为首的环京地区“炒房热”降温,为吸引购房者,地产商、中介机构违规推出“首付贷”、“首付分期”等购房措施来降低首付;一些中介公司甚至将首付贷的宣传单公然张贴在门口。如此操作,使一些楼盘出现最低8万元首付买房,其余贷款由房地产开发商无息垫付,购房者再分期偿还的情形。另据报道称,加上首付贷平台公司的服务费及杂费,“首付贷”用户的年利率个别项目甚至达到了17.34%,这事实上与高利贷并无二致。
  所谓首付分期,指的是订房时先交一部分钱,剩余的首付,由开发商暂时垫付,而客户则通过分期的方式在一定时间内偿还贷款,实际上也是借钱来做首付。这种操作手法是一些房地产开发商和房产中介不甘心楼市销售陷入疲软状态,为逃避监管而将首付贷换了件马甲。所以,首付分期是一款变种的“首付贷”。乍看之下,首付贷像是金融创新产品,为支付能力不足的购房刚需者提供资金支持,降低购房门槛,但首付贷本质上仍属于次贷,属于金融创新的灰色地带。住建部、国家发改委、央行、原银监会等七部委2016年8月联合发文认定“首付贷”为违法违规金融产品,强调中介机构提供住房贷款代办服务的,不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。去年11月住建部、央行、原银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》也严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。这两条政策都对首付贷和首期分付划定了明确的红线,要求房产开发商和房产中介不得触碰。
  尽管如此,仍有一些人对首付分期持有不同观点,认为首付分期可解决部分资金暂时有困难的人的购房需求,具有成人之美的功效。事实上,首付贷属于“房地产+互联网P2P”发展模式的产物,此外还包括过桥贷和赎楼贷,虽然在说法上有所不同,但是其业务在本质上都是一样的,都是属于居民杠杆消费。如果说在房地产行业上行阶段,首付贷的出现是受市场的热刺激,那么到了今天,首付贷“死灰复燃”只会增加房地产市场的泡沫,扩大房地产市场的金融风险。
  很显然,首付分期存在多种弊端:一则,首付分期会加剧这些购房者的信用透支,增加了他们的买房杠杆和还款压力。贷款之后会引发逾期、违约、不能偿还贷款等情况,导致大量首付分期贷款群体的贷款违约,影响银行信贷资金安全。更糟糕的是,一旦房价出现波动,容易导致购房者断供。二则有可能加大首付分期购房族融资成本,恶化其原来就脆弱的财务收支现状。三是有可能引发各类矛盾或经济案件,加大社会不稳定因素。四则在很大程度上可能诱发房产开发商与银行的违法违规操作,导致银行房贷失控和楼市进一步泡沫化。购房族首付分期大都是违法的,而开发商的垫资行为和银行的放贷行为,在很大程度上也都是违规的;开发商通过这种手段回笼资金又进行房地产开发规模的扩张,极大地消弭了政府楼市调控功效,使房地产调控陷入更加复杂的困局;而银行由于缺乏对首付分期的真实判断而对这部分人按揭借款,极有可能造成房贷断供等危险,一旦房价下跌,更会导致大面积按揭房贷违约,使银行出现大量房贷坏账。
  面对重出江湖的首付贷,笔者认为应采取疏堵相结合的方式来应对,如果只堵不疏,不仅会催生首付贷更多的变种和马甲,使监管部门更加防不胜防,并加大不必要的监管成本。目前,除相关监管部门加大严厉查处、采取过硬的打击措施之外,还应辅以预防手段:解铃还需系铃人,银行机构可考虑适当降低购房首付款比例,以减轻购房刚需族的首付资金压力;同时,政府加大对楼市价格的监控力度,坚决抑制房价非理性上涨而加剧购房者的经济压力和负担;此外,政府应对低收入人群加大引导力度,并增加安置房、廉租房、共有产权房的供给力度,让首付贷、首付分期及一切变换马甲的“首付贷”失去生存的社会土壤。
来源:上海证券报
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